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任意売却とは…
債務者と債権者との合意のもと適正価格で不動産を売却することです。
不動産を購入した後、様々な理由で住宅ローンの返済が困難になり３ヵ月～６ヵ月滞納し、期限の利益の喪失となると、融資している住宅金融支援機構（旧、住宅金融公庫）や金融機関は、不動産を抵当権に基づき差押え、競売の手続きにより強制的に資金を回収します。
競売の場合、落札されるまで価格は分かりませんが、一般市場価格の６～７割程度になることが多く、売却代金での債権者への支払いが不足した場合は、せっかく購入した不動産を処分されたにもかかわらず、残債務（借金）が余計に残ってしまいます。これは、債権者である金融機関にとっても好ましくないことです。
少しでも高額にて売ることができれば、債権者へより多くの返済ができます。
そこで、私たち不動産業者が仲に入り、債権者すべての同意を得て、いずれは競売される不動産を一般の不動産市場に売りに出して、市場価格に近い価格で売却を試みるのが任意売却です。
期限の利益の喪失（民法137条）
ローンを分割で支払う債務者の権利がなくなることです。
(期限の利益の喪失）
第137条 次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。
１．債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。
２．債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。
３．債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき。
住宅ローンを普通に返済している状況では、銀行・債権者はいきなり全額返せという事ができないようになっています。
ところが、債務者が住宅ローンの支払を滞納し、支払い期日に支払いが出来なくなった場合（自己破産、差押えなど）など、契約時の契約条項に違反が生じた場合に、この期限の利益が喪失します。
住宅ローン契約約款には必ず期限の利益の喪失に関して記載がありますが、住宅ローン返済が３ヵ月～６ヵ月滞納すると、期限の利益を喪失し、残っている住宅ローンの残額・延滞利息の一括返済を求められます。
当然、一括で支払うことはできませんので、銀行・債権者は競売にするか、あるいは任意売却で自宅を売って借金を払えと言ってきます。
この期限の利益の喪失通知が来てからあわてて、住宅ローン支払いの継続を求めても、時すでに遅しです。銀行・債権者はこれ以降一切の分割支払を受け付けてくれません。
金融機関から支払い督促の郵便が来ても、中を見ないでいて、ある時「競売開始決定通知」が来て、あわてる方がいますが、金融機関からの通知は必ず見て早めに対応することが大切です。
住宅ローンの支払いが困難になったら金融機関に今後の返済相談をしてください。
その上で、ご自身で今後の返済が無理と判断されたなら、できるだけ早い時期に任意売却の決断をおすすめします。決して住宅ローン返済のために高利なローンを借りるのはおやめください。早く行動することにより、より高額な売却、引越しの時期、引越し費用の捻出等、結果として有利な任意売却が可能となります。競売開始決定後の任意売却は、債権者が応じてくれなかったり、時間が足りなく失敗することもあります。
任意売却と競売との違い
任意売却と競売の違いは下記のように明らかであり、大きなメリット・デメリットがあります。危機的状況にあるならば、しっかりと現状を把握した上で一刻も早く当社へご相談ください。
任意売却ができない場合
住宅ローンの支払いが滞り任意売却を希望していても、任意売却ができない場合があります。
代表的な例は以下の通りです。
- 競売の手続きが進んで、入札が目前に迫り時間的に不可能な場合。
- 連帯債務者・連帯保証人と連絡がとれない、売却の承諾が得られない。
- 内覧・内見希望者が出ても、お部屋の中を見せてもらうことが出来ない。
- 税金の滞納額、マンションの管理費等滞納額が債権者の許容範囲を超えている。
- ご本人もしくは保証人の本人確認ができない。お歳でご自分の意思表示ができない場合も不可です。
- 債権者との関係を悪くしてしまっている場合。
- 債権者が競売以外認めない場合。又、後順位抵当権者が応じない場合も不可です。
- 連帯保証人に絶対に迷惑をかけられない場合。
- 再建築不可の条件下に在る不動産(売れる可能性は有ります)。
- 依頼主が途中で消息不明になってしまう場合。